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住宅小区的建设和管理，不仅体现着政府建设管理城市的水平，也直接关系居民的切身利益。近几年来，我区的房地产业得到迅猛发展，房地产开发及管理已经成为庞大的系统和产业，但在发展中也存在住宅小区配套建设不到位、国家规定的结合民用建筑建设防空地下室工作未能得到有效贯彻落实、房屋维修基金管理混乱、物业管理滞后等问题，影响了我区房地产业的健康发展。针对我区住宅小区建设与管理存在的问题，区建设局会同区规划分局、房管局、人防办等部门进行了认真研究，提出以下几点建议：
一、加强对居民小区配套设施规划建设的监督管理
今后，在科学编制居住小区详细规划时，应进一步明确应建的基础设施，做到功能完善，配套齐全。特别是针对目前住宅小区幼儿园、学校布局不够合理的问题，有关部门要督促开发商和投资者按照规划设计条件通知书的要求在编制居住小区详规时，将幼儿园、中小学校优先规划在开发的地段内，设置在交通便利、安全、便于接送的位置；应规划幼儿园、中小学校而没有规划的，有关部门应不予审批。要加大对居民小区规划的公示力度，广泛征求群众意见，严格按已批准的规划对工程进行竣工验收。不按规划实施者，一律不予验收，一律不核发产权证书。
二、进一步强化人防意识，加大易地建设费收缴力度
针对当前我国处于长期和平时期，部分领导、单位和群众国防观念淡化、人防意识不强，工程项目建设过程中易地建设费漏缴现象严重的实际情况，建议区领导统一认识，管理部门加大工作力度，强化人防意识，严格贯彻落实《中华人民共和国人民防空法》等法律法规的相关规定。
（一）强化国防意识，杜绝逃建、漏缴现象。去年我区实际征收易地建设费仅有27.4万元，以各种方式减免的费用高达600多万元。国家、省和部委有关法规明确规定：城市新建民用建筑的防空地下室，坚持以建为主，确因地质条件限制不能修建的，由人民防空主管部门审核批准后，按规定缴纳易地建设费。除国家规定的减免项目外，任何部门和个人不得减免易地建设费。各级、各有关部门单位应增强国防、人防意识，严格执行审批程序，防止部分开发企业拉关系、找路子、批条子，从根源上杜绝逃建、漏缴现象。
（二）加大宣传力度，切实提高人防意识。区人防主管部门要积极发挥职能优势，加大对社会各界的人防宣传力度，确保对人防的重大作用和重要意义认识到位。一是要深入各单位、基层开展人防知识讲座，让各单位尤其是负责人了解、明白人防工程建设的必要性；二是要定期举办针对建设、施工单位的人防常识培训班，从主观上调动、发动其主动缴纳易地建设费的积极性；三是开展形式多样的宣传活动，通过发放明白纸、设置宣传栏、开展宣传一条街、在媒体上发布公益广告等方式使人防意识深入人心。
（三）积极协调争取，加大执法力度。一方面，对上积极协调，征求上级领导、市人防主管部门的支持，有效加强人防执法的广度和深度；另一方面，认真贯彻区政府[2004]321号文件精神，积极申请司法介入，加强执法力度，对拒建、拒缴行为依法进行严厉查处，切实保障我区人防工作的顺利开展。
三、严格管理，从严规范物业管理行为
物业管理在我区是一个新兴产业。目前我区现有物业管理企业20余家，其中具备三级资质的13家，从业人员300多人，其中具备从业资质的110人，不仅从业单位和人员少，而且整体资质偏低，各方面的运行机制和管理制度都不很完善。因此，应全面贯彻落实《物业管理条例》，从严规范物业管理行为，推动物业管理市场的健康发展。
（一）宣传、落实《物业管理条例》，完善相应配套法规。区物业主管部门要加强对《物业管理条例》的宣传和落实，坚持依法行政，既要让广大业主了解《管理条例》，运用法律武器保护自己的利益，又要督促物业管理企业切实履行好服务职能。结合我区物业管理的实际情况，物业主管部门要争取区政府和上级部门的支持，切实将《周村区城市住宅小区物业管理暂行办法》宣传好、贯彻好、落实好。
（二）加大执法力度，整顿和规范物业管理市场秩序。要坚持标本兼治、重在治本的原则，严格市场准入和清出制度，进一步完善投诉举报制度，加大日常监管力度，健全市场监督机制，对违法、违规经营的物业管理企业做到严厉查处。要抓好多层次的人才培训，建立职业资格制度，大力提高物业管理从业人员素质。要尊重企业的经营自主权，坚持运用市场竞争机制，规范运作，优胜劣汰。
（三）规范前期物业管理，坚持建管分开。在业主大会选聘物业管理企业前，开发建设单位应按招投标的方式临时选聘前期物业管理企业，对住宅小区实行规范化的物业管理。建设单位应选聘有资质的物业管理企业，并按时办理承接验收手续和提交物业管理相应的工程项目资料。应坚持建设单位与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业管理企业，逐步推进分业经营、专业化管理，彻底打破谁开发、谁管理、谁收费、谁垄断的陈旧模式。
（四）依法成立业主大会，构建业主监督物业管理公司的平台。同在一个物业管理区域内的业主，应在物业主管部门的指导下依法成立业主大会，并选举产生业主委员会，公开、公正地选聘有资质的物业管理企业，真正把服务质量好、信誉程度高的优秀物管企业请进来。同时要加强物业管理公司的监督，规范物业管理从业行为，提供优质服务，真正构建业主有效监督物业管理企业的平台。
（五）加大协调力度，强化对老旧小区的物业管理。在老旧小区的物业管理方面，应重点做好物业管理企业与社区居委会的携手共建工作。一方面由社区居委会牵头组织成立业主委员会，强化监督管理职能，协调组织业主监督物业管理公司实施物业管理；另一方面拓展社区居委会社区服务领域，完善社区服务设施，为物业公司开展工作奠定基础。要按照政府、单位、居民合理负担的原则，发挥社区居委会的牵头作用，协调调动各方面的积极性，多渠道筹措资金，加强对旧小区的整治改造，有效解决老旧小区物业管理混乱的现状。
四、严格执行相关法律、法规，依法收缴和使用物业公共维修基金
一是切实加强物业公共维修基金的管理工作。按照专户储存、业主所有、专款专用的原则，由区物业主管部门具体负责维修资金的归集、核算、拨付、使用等相关的管理工作，统一核算到户、计息到户，并按规定建立健全相关的监督检查制度。小区的公共维修部位进行维修时，物业管理企业应提出申请，经业主委员会通过、主管部门审批后方可使用。二是加强监管，严厉打击挪用基金现象。有关部门要进一步加强对公共维修基金的有效监督，加大对挪用基金现象的查处力度，对挪用物业公共维修基金的行为进行严厉处罚，情节严重的，依法追究有关责任人的刑事责任，切实保障公共维修基金的正当使用，取之于业主，用之于业主，防止产生不必要的社会纠纷。
五、对住宅小区建设实行综合验收制度
根据我区住宅小区建设管理过程中存在的问题，建议由区建设行政主管部门牵头，组成专家评审委员会，实行住宅小区建设综合验收制度。专家评审委员会由规划、国土、房管、环保、建管、市政、园林、环卫、邮政、通讯、文教卫生、有线电视等部门、单位和有关专家组成。专家评审委员会负责对住宅小区建设的规划落实情况、基础设施和公共配套设施的建设情况、公共配套费的缴纳情况、单项工程质量验收情况、拆迁安置情况等进行全面审查评定，并向区建设行政主管部门提交综合验收报告。未经验收或综合验收不合格的不能交付使用，不得办理房屋产权登记手续。同时区别不同情况，责令开发企业予以整改。其中，对于有能力、有实力对住宅小区进行配套的开发企业，政府可减免部分配套建设费，由开发企业按规定自行完善配套建设；对于无能力、无实力建设配套设施的开发企业，政府足额收缴配套建设费，切实保障住宅小区公共配套设施的顺利建设和使用，维护购房户的合法权益。
（区建设局）
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本期发：区大班子领导，各镇政府、街道办事处，经济开发区管
委会，区政府各部门。
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