关于《周村区农村房地一体不动产登记实施细则》政策解读

一、《细则》出台背景?

解读：2017年5月底我区作为全国农村不动产登记权籍调查试点单位在全国三个试点区县中率先通过国土资源部验收并建设完成了全区农村不动产权籍调查数据库。2018年5月，我区再次被确定为全省农村房地一体化不动产登记试点单位，将在农村房地一体权籍调查示范点项目成果基础上，进一步梳理权籍调查成果，分类处理遗留问题，研究制定农村房地一体不动产登记相关办法和流程，对符合发证条件的宅基地使用权和房屋所有权进行确权登记，并颁发不动产权利证书；研究制定档案管理办法，规范农村不动产登记档案管理；探索将不动产登记窗口服务延伸到建制镇，形成覆盖城乡的不动产登记工作机制。

二、《细则》出台的目的和意义？

解读：为完成全区宅基地和集体建设用地及其地上建筑物的一体化登记，赋予农村不动产合法的财产权，为农村三块地改革奠定基础，建议出台《周村区农村房地一体不动产登记实施细则》，妥善解决历史遗留问题，进一步规范我区农村房地一体登记。

三、《细则》的主要内容？

解读：《细则》共二十六条主要包括农村不动产登记发证范围及原则、申请条件、申请需提交的资料、登记程序、面积确认标准等, 具有较强的针对性和指导性。

(一)发证范围、发证原则

本区集体土地范围内依法取得土地使用权、依法利用宅基地建造村民住房和依法利用集体所有其他建设用地建造房屋的登记。

不适用于淄博经济开发区和文昌湖省级旅游度假区管辖的村庄。

房地权利主体一致、一户一宅、依法自愿的原则。

（二）申请条件

本细则所称的“户”，原则上以公安部门户籍登记的户为单位申请确权登记。但符合下列条件之一的，也可按户申请确权登记。

1.已婚且分家单独居住生活；

2.凡年满20周岁，在本村落户的农村居民。

（三）申请需提交的资料

1.不动产登记申请书；

2.申请人的身份证和户口簿；

3.不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；

4.房屋符合规划或者建设的相关材料；

5.权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；

6.其他必要材料。

（四）登记程序

申请——受理——初审——复审（公告）——审核——登簿——发证。

（五）面积确认标准

1.对于有合法的土地权属来源的宅基地，按照实际批准面积进行登记。

2.对于符合分户条件而未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

3. 对于未履行批准手续建房占用宅基地的，按以下规定处理：

（1）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，农村居民建房占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，无论是否超过其后规定面积标准，均按实际使用面积予以确权登记。

（2）1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村居民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过面积按国家和省政府有关规定处理的结果予以确权登记。

（3）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村居民建房占用的宅基地，符合规划但超过面积标准的，在补办相关用地手续后，依法对标准面积予以确权登记，超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

4. 1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

四、对于登记中普遍存在的问题的政策规定？

解读：（一）关于不动产权利来源证明的相关规定

1.合法的土地权属来源包括：

（1）市、区、乡（镇）政府关于宅基地使用的批准文件、处理决定；

（2）市、区有关行政部门关于宅基地使用的批准文件、处理决定；

（3）乡（镇）政府关于宅基地翻建的批准文件；

（4）1990年后区政府颁发的集体建设用地使用权证。

2.对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经镇（街道）审核，报区政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。

（二）关于房屋符合规划或者建设的相关规定

1. 2018年1月1日《山东省乡村建设规划许可管理办法》实施前村民利用宅基地建造的自住房屋，经所在农民集体经济组织初审，由乡村规划建设监督管理机构出具审查意见；

2.2018年1月1日《山东省乡村建设规划许可管理办法》实施后村民利用宅基地建造的自住房屋，应提供县级城乡规划主管部门或其委托的镇政府出具的规划许可手续。

3.2016年10月1日《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》实施前，农村居民利用宅基地自建房屋，由权利人提交证明房屋质量问题的具结书。   

4.2016年10月1日《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》实施后，农民个人自建2层以下住宅工程和投资额不足30万元且建筑面积不足300平方米的建设工程（不含公益事业建设工程）（即限额以下工程），还应提供乡村规划建设监督管理机构参与监督工程竣工验收的证明材料；限额以上工程应提供县级以上住房城乡建设部门出具的工程竣工验收备案证明。

周村区人民政府办公室关于印发《周村区农村房地一体不动产登记实施细则》的通知